Ca y est, votre famille se lance dans la grande aventure de l’expatriation ? Vous avez votre visa en main, direction les États-Unis et plus précisément New York City ? Avant de pouvoir goûter aux joies de la vie citadine, il vous faudra passer par la case recherche de logement. Un emménagement dans un pays étranger peut vite prendre des airs de parcours du combattant. Pas de place pour l’improvisation. Une bonne préparation est de mise ! C’est dans cet état d’esprit que nous avons déménagé à Brooklyn cet hiver, avec pour mission de trouver notre home sweet home en moins de deux semaines. Un défi relevé in fine haut la main – mais non sans son lot de difficultés, doutes et inquiétudes. Pour vous aider à mieux comprendre ce marché, Sandra Cohen, spécialiste de l’immobilier new-yorkais, partage avec vous son expérience. Installée depuis dix ans à New York, Sandra assiste depuis quatre ans ses clients dans leurs recherches et a rejoint en début d’année l’agence Sotheby’s International Realty.
A quoi ressemble le marché de l’immobilier new-yorkais ? En quoi est-il particulier ?
Il est très violent, sans foi ni loi et va très vite. Il faut savoir se vendre pour faire face à la concurrence qui fait rage ! Difficile de faire des généralités à propos de ce marché mais une particularité est toutefois importante à noter : le profil des étrangers qui s’installent à New York est très varié. Cela va de la finance, à la mode en passant par la gastronomie et la tech.
Qui sont ces expatriés qui viennent s’installer à New York ?
Il faut distinguer deux types de profils. Pour certains, l’expatriation est prise en charge par leur société. Ils sont mis entre les mains d’une relocation agency qui gère les détails de leur installation de A à Z – depuis la mise en relation avec un broker (un agent immobilier) jusqu’à la location temporaire d’un appartement meublé. Le coût du logement et de l’école privée est pris en charge par leur employeur. Depuis une dizaine d’années, on voit aussi émerger une deuxième catégorie d’expatriés, les entrepreneurs, qui forment désormais le gros des troupes. Si on schématise, ils s’installent à New York après une levée de fonds, pour développer le marché américain. Il faut leur présenter en détail le marché immobilier et leur donner un maximum d’informations pratiques car ils sont en roue libre. Pour eux, la problématique des écoles est cruciale – faute de moyens, ils ne font pas forcément le choix d’une école française privée et s’intéressent par exemple aux écoles publiques. Dans les deux cas, l’immobilier est directement corrélé au choix de l’établissement scolaire.
Le double critère logement / écoles corse la recherche ! Où se logent donc ces expatriés ?
Ils sont nombreux à choisir de vivre à Manhattan pour pouvoir profiter de la ville mais cela a un coût. Désormais, ils ne posent plus forcément leurs valises autour du Lycée Français qui a vu ses tarifs doubler en 10 ans ! Ces expatriés préfèrent mettre davantage dans un appartement situé dans un quartier avec des écoles publiques de qualité tel que TriBeca ou Upper West Side. Ils économisent ainsi les coûts astronomiques des écoles privées (25 000 à 35 000 dollars). Mais New York ne se résume bien évident pas à Manhattan ! Brooklyn est devenu un borough (circonscription) de prédilection depuis maintenant 10 ans. Les familles cherchent à s’éloigner de l’agitation urbaine, veulent plus d’espaces verts, une vie de quartier, un accès à de bonnes écoles publiques. La P.S. 58 (P.S. signifiant Primary School, école élémentaire) à Carroll Gardens a été la première à offrir un programme public d’éducation bilingue Français/Anglais et y a ainsi attiré de nombreux français. Brooklyn compte désormais d’autres établissements bilingues à Park slope, Greenpoint, Fort Greene, entraînant une hausse de la demande locative dans ces quartiers.
En dehors de ces deux circonscriptions très prisées et chères, existent-il des alternatives ?
Bien sûr ! Dans un tout autre genre, le comté du Westchester, au nord du Bronx, attire de nombreuses familles. Le mode de vie résidentiel y est radicalement différent : grandes maisons, forte communauté française, Grand Central à 30 minutes en train. Les Français plébiscitent cette destination pour la French-American School of New York établie à Larchmont, Mamaroneck et Scarsdale. Mais aussi pour les excellentes écoles publiques. Le New Jersey est également une destination de choix avec la ville d’Hoboken : Washington street, sa charmante rue principale et ses maisons de ville ; les immeubles au bord de l’Hudson et une école bilingue, la Tessa International School. Jersey city, ville récente accueillant des banques comme Axa ou la Société Générale, voit aussi son lot de Français s’y installer. On y trouve une école privée française, la French American Academy, moins onéreuse que ses consœurs implantées à Manhattan.
Quels sont les types de biens à New York ?
Le parc immobilier new-yorkais est très varié. Les étrangers qui débarquent peuvent opter par exemple pour une charmante townhouse (maison de ville), un high-rise (immeuble de grande hauteur) avec vue sur le tout Manhattan ou encore un immeuble pre-war très classe. Il y a du pour et du contre dans chaque cas : la maison de ville avec le petit jardin est charmante mais il faut déneiger devant chez soi, sortir les poubelles – un immeuble avec concierge est intéressant niveau sécurité. Il faut savoir choisir en fonction de son mode de vie, de son budget et du type de location.
C’est-à-dire ?
Il existe essentiellement trois types de biens. Tout d’abord, le rental building (immeuble uniquement composé d’appartements en locations) qui est géré par une société de gestion. La location se fait auprès d’un bureau de location et les démarches sont relativement aisées. Le condo est un autre type d’immeuble, l’équivalent du concept français de copropriété. Le propriétaire est libre de louer son appartement mais doit valider son choix de locataire auprès du condo board (conseil syndical). Enfin, le co-op est composé de propriétaires au sein d’une coopérative. Il est rare de trouver des appartements à louer dans ce type d’immeuble – la coopérative a un droit de regard important sur le type de locataire, qui doit soumettre un dossier conséquent. La décision peut prendre jusqu’à six semaines car elle est tributaire des réunions du board.
Face à tant d’options, quand faut-il commencer ses recherches ?
En général, la recherche pour une location se fait un mois à un mois et demi en avance mais pas plus. Mes clients effectuent généralement un séjour de repérage et de recherche de location un mois avant d’emménager. Au programme : marathon de visites, dépôts de dossier et signature d’un lease (bail).
Et y a t-il une période plus propice pour chercher ?
Le pic d’activité a lieu en juin/juillet. L’enjeu : se loger avant la rentrée des classes ! L’inventaire de biens est important à cette période et de nombreuses familles sont en recherche active. Il faut donc être réactif pour ne pas passer à côté d’un coup de cœur ou d’une bonne affaire. Mais rechercher une location durant l’automne ou l’hiver peut aussi présenter certains avantages. Il y a certes moins de biens disponibles, mais la demande est moins élevée ce qui signifie moins de concurrence et une marge de négociation plus importante.
Justement, combien faut-il compter pour une famille ?
Une famille de deux ou trois enfants se loge à Manhattan et Brooklyn pour un budget mensuel compris généralement entre 5 000 et 10 000 dollars – sachant qu’il n’existe pas vraiment de limite… Ces prix ont bien entendu tendance à diminuer lorsqu’on vise des endroits tels qu’Harlem, Queens ou encore l’état voisin du New Jersey. La tendance actuelle est en plus à la baisse des loyers sur Manhattan et Brooklyn, en raison des récents projets de développement immobilier. Entre 2000 et 4000 appartements par an sont attendus sur le marché, essentiellement des petites surfaces.
Côté pratique, quelles sont les exigences des propriétaires ?
Il faut constituer en amont un dossier très complet pour prouver au propriétaire sa solvabilité. Les incontournables : le contrat de travail ou une lettre de mission, tout en gardant à l’esprit que le salaire annuel doit représenter 40 fois le loyer. Il arrive fréquemment que ce ratio ne soit pas atteint et la solution pour louer est alors de faire une avance de 6 mois à 1 an. Le propriétaire exigera également d’obtenir des relevés bancaires et de connaître la totalité des avoirs. À cela s’ajoute le fait que faute de credit history (Les nouveaux arrivants n’ont pas d’historique de crédit qui consigne tout prêt bancaire et paiement de carte de crédit sur le sol américain), on peut nous réclamer des mois d’avance. Petit conseil : en cas de dossier limite, il est possible de souscrire à un insured rent (assurance loyers impayés), moyennant un mois de loyer. Je conseille également d’ajouter au dossier de candidature une biographie, un c.v. et des lettres de recommandation de personnes vivant sur le territoire américain. Il faut mettre toutes les chances de son côté !
Trouver une location prend vite des allures de casse-tête chinois. Quels sont tes conseils ?
Surtout bien s‘informer en amont ! Par exemple, certaines personnes ne réalisent pas avant d’entamer leurs recherches que les choix de l’école et du logement sont intimement liés. Privilégier aussi un broker de sa culture qui parle le même langage et comprendra les problématiques qui nous sont propres.
Ton rôle en tant que broker se cantonne t-il aux aspects pratiques de la recherche immobilière ?
Je cherche avant tout à établir une relation de confiance avec mes clients. Il est crucial de connaître leur façon de vivre afin de cerner leurs attentes et décrypter pour eux le marché. Je fournis également des conseils annexes à la recherche immobilière pure. Du choix de l’école à la façon de passer son permis de conduire, je passe en revue plusieurs sujets pratiques liés à l’installation.
Le fait d’avoir récemment rejoint Sotheby’s est-il un plus pour ton activité ?
C’est une grande chance pour moi de faire désormais partie d’une agence connue mondialement et reconnue pour son sérieux. J’ai accès à son réseau international et je propose à mes clients un suivi privilégié d’un pays à l’autre. Je travaille également avec beaucoup d’Américains car nous avons un important referral business (recommandations) concernant les déménagements liés à l’activité professionnelle, entre la côte Est et la côte Ouest.
Merci Sandra pour ces informations et conseils avisés !
J’espère que ce rapide portrait du marché immobilier new-yorkais sera un bon point de départ dans vos recherches !
N’hésitez pas à contacter Sandra Cohen pour plus d’informations.
