Lorsque l’on quitte son foyer pour habiter ailleurs, trouver où installer son nid est primordial pour commencer un nouveau chapitre en toute sérénité. Pour peu qu’il y ait des enfants, c’est parfois même une question pesante que l’on souhaite régler au plus vite. Même si les motels, les locations entre particuliers ou autres chambres prêtées par des connaissances peuvent temporairement dépanner, en terres inconnues, se mettre un toit sur la tête et imaginer son cocon reste essentiel. Nous, on est complètement passés à côté… Notre recherche a été difficile et angoissante jusqu’à la dernière minute. Panique et affolement en maîtres guides. En cause : notre ignorance du marché local. Alors pour épargner quelques suées à ceux qui pensent s’installer dans la région ou qui cherchent actuellement un logement, Servane Valentin, une pro de l’immobilier, décrypte les points majeurs de ce marché. Servane travaille pour une agence spécialisée en bien locatifs depuis plus de quatre ans dont le périmètre d’action se concentre sur les quartiers urbains de la East Bay (l’Est de la Baie de San Francisco, c’est-à-dire Berkeley, Oakland, Albany, El Cerrito ou Richmond).

Éclairage avisé avec ces éléments clés :

Quand on débarque dans la baie de San Francisco, en terme immobilier, à quoi faut-il s’attendre ?
À un marché unique et très différent de celui que l’on peut connaître en France ! Il est plus rapide, plus cher, plus compétitif, plus fermé et plus spécifique. Il est donc préférable de laisser les repères français derrière soi pour dénicher son futur chez soi.

Plus rapide ? C’est-à-dire ?
Dans la Baie, inutile de chercher où habiter trois mois à l’avance, vous ne trouverez rien ! C’est assez stressant mais s’y prendre 4 à 6 semaines avant le déménagement, c’est largement suffisant. Les biens ne restent pas longtemps sur le marché et se louent généralement à vide, pour les jours et semaines qui suivent. À noter que c’est un marché saisonnier lié au calendrier scolaire. L’été, entre juin et septembre, ça s’emballe ! Il y a plus d’offres et une maison peut se louer en quelques heures ou quelques jours max. L’hiver, il y a moins d’offres, les prix sont un peu moins élevés mais les propriétaires trouvent quand même leurs locataires en deux semaines max… Quand les annonces restent plus d’un mois disponibles sur un site comme Craiglist par exemple, c’est mauvais signe : c’est ou beaucoup trop cher ou qu’il y a un problème. La demande est telle que rien ne reste.

Cette forte demande est-elle responsable des prix élevés ?
En partie. D’abord, le boom de la Silicon Valley a créé de forts bouleversements dans la région. De nombreux jeunes de la tech, généralement bien payés, se sont installés à San Francisco, faisant flamber les prix même aux alentours. Il y a aussi de nombreuses familles en quête de jardin et d’espace qui décident de quitter la City pour s’agrandir. Bien souvent, ces couples avec enfants passent le pont pour trouver une maison East Bay. C’est un coin particulièrement attractif et tendance en ce moment. Enfin, il y a aussi de nombreuses personnes qui souhaiteraient acheter, ont les économies pour, mais qui ne trouvent pas sur un marché de la vente saturé et qui se retrouvent donc à la location en attendant l’offre de leurs rêves ! Le marché immobilier se stabilise mais les prix restent le reflet du déséquilibre entre le peu d’offres et la forte demande.

Quel est le budget du coup pour s’installer East Bay ?
Il faut savoir qu’ici le prix d’un logement est déterminé en fonction de deux critères majeurs : le nombre de chambres et la qualité de l’école du quartier. Les écoles publiques sont notées et ce système a un impact direct sur le prix locatif comme celui de la vente. Plus vous souhaitez un school district de bon niveau, plus la demande est importante et le prix sera élevé. La qualité du bien, du quartier (transports en communs, commerces etc.) et la saison influent sur les prix aussi. Si vous cumulez trois chambres, un jardin, un school district bien noté, la facilité des transports et un quartier recherché, les montants peuvent s’envoler à 6000 dollars et plus !

Ce prix est-il le même dans toute la East Bay ? La moyenne se situe où ?
Non ! La fourchette évolue bien sûr selon ce que vous recherchez. Pour une maison avec deux chambres vers El Cerrito, on peut trouver aux environs de 3000 dollars et pour le même bien à Richmond, on peut descendre à 2500 dollars. À Emeryville, vous pouvez trouver des condos, c’est-à-dire des appartements en immeubles de co-propriété, avec deux chambres pour 4000 dollars. Si vous voulez un bon school district de Berkeley ou être dans Albany, où les écoles excellent, c’est encore un palier au-dessus. Certains quartiers s’embrasent aussi en ce moment comme Temescal, Montclair ou Rockridge à Oakland. C’est le ghetto qui se transforme, comme Brooklyn à New York ou des quartiers come le 18ème ou 19ème à Paris ! Même de grosses sociétés bougent East Bay comme Uber qui arrive à Oakland en 2017.

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La East Bay fait face à San Francisco que l’on atteint par le Bay Bridge, des ferrys ou le Bart (équivalent d’un RER).

Et on peut trouver le même genre de biens dans toutes ces villes?
Non, c’est en cela que ce marché est spécifique. Dans la East Bay, il y a peu d’appartements. Tu peux trouver des condos à Emeryville ou Oakland, des résidences étudiantes dans le centre de Berkeley mais globalement, il y a une majorité de pavillons qui, selon les villes, diffèrent : à Albany, ils sont plutôt petits ; à Berkeley, il y a de nombreuses craftsman des années 20 à 40 avec deux à trois chambres (il faut monter dans les collines pour trouver de plus grandes maisons, du moderne avec des biens complètement rénovés ou des cottages et alors les jardins sont difficiles…) ; à Oakland, on part plus sur des maisons victoriennes ; à Richmond ou El Cerrito, des demeures spacieuses des années 50… Bref, c’est très hétéroclite et il faut être raccord avec les possibilités.

Comment faire son choix alors ?
En premier lieu, il est plus efficace de choisir le quartier dans lequel on veut habiter. Puis, il s’agit de composer avec ce que l’on y trouve. Il faut se montrer flexible. Les choix étant restreints, il est nécessaire de faire des compromis. Il ne faut pas oublier que l’on n’est pas seul en course…

Il y a beaucoup de compétition ?!
Oui ! Et pour tout dossier de location posé, la liste de papiers et preuves à fournir pour rassurer les propriétaires est parfois  très longue. Pour candidater, d’abord, il faut une preuve d’emploi et il est bien vu de gagner 2,5 à 3 fois le loyer en salaire. Je précise d’ailleurs que les salaires sont ici plus élevés qu’à Paris. Le ratio salaire/loyer reste malgré tout plus important ici mais dans des proportions qui suivent le montant des salaires locaux. Ensuite, il est fréquent de demander si vous avez des économies et de devoir donner vos positions de comptes bancaires. On vous demandera aussi une caution (deposit) qui varie de un loyer à plus selon votre profil ou si le bien est meublé par exemple. Enfin, en tant qu’étranger, vous ne disposez pas de credit history ou de credit score (la note qui évalue votre capacité de remboursement) et ça, c’est souvent un problème pour les propriétaires. Pour ne pas être rejeté, il est alors conseillé de payer six mois d’avance d’un coup. Vous pouvez aussi faire vaciller la décision en proposant de payer un peu plus que ce qui est demandé… Le beat-up (la surenchère), est monnaie courante ici, c’est dire que les propriétaires n’attendent pas après vous !

Entre ces exigences et ce marché, ça peut tourner au cauchemar de s’en sortir… Des conseils ?
Se faire aider. À NYC, où le marché connaît des tendances similaires à la East Bay (avec un mode de vie plus parisien,  beaucoup plus d’appartements et des options qu’il n’y a pas comme le parking ou les jardins), il est impossible de trouver seul. Embaucher un agent est une étape nécessaire pour dénicher son habitation. C’est comme ça. Ici, on peut encore essayer de trouver seul mais c’est un gros challenge… Se faire épauler est donc une solution efficace. Vous pouvez aussi partir sur du Airbnb pendant un mois le temps de définir votre stratégie.

C’est justement sur les stratégies que vous intervenez ?
Notre agence répond et s’adapte aux besoins en prenant en charge les clients de A à Z. On commence par déterminer leurs recherches, revoir et redéfinir leurs attentes – souvent contrariées par les contraintes du marché – on organise des tours de quartiers, même à distance, on rassemble toutes les infos nécessaires sur les écoles, les transports, on fait les visites et on réalise les montages de dossiers. On travaille souvent « virtuellement » car une partie de notre clientèle ne se trouve pas encore sur place, c’est de la relocation et du coup, on se connecte avec facetime ou skype. Notre équipe de femmes est internationale et on peut répondre aux demandes dans plusieurs langues, ce qui est un atout dans un environnement où les gens viennent du monde entier !

L'équipe de Andrearentals

L’équipe de AndreaRentals. Crédit photo : Haley Seppa Photography.

Et passer par vos services, ça coûte combien ?
Nous demandons 75% du premier mois de loyer avec un minimum de 2000 dollars. Nos contrats durent six semaines sachant que généralement, en deux semaines, c’est réglé !

Êtes-vous aussi en rapport avec des propriétaires ?
Oui puisqu’on leur propose la gestion de leurs biens, notamment la recherche de locataires ou la préparation des contrats. C’est une force pour nous car on peut souvent trouver le bon match propriétaires-locataires ! On dispose d’un bon réseau de propriétaires et de managers, ce qui nous permet d’être rapide dans ce marché vorace.

Quels sont vos projets ?
Nous avons déjà une agence sur NYC et comme le besoin locatif est croissant dans la San Francisco Bay Area, on se développe côté South Bay et sur Marin. En 2017, on fera aussi des « area tours » pour les nouveaux arrivants sur San Francisco/East Bay et Marin.

Merci Servane pour ces précieux conseils !
J’espère que tous ces éléments vous permettront de mieux comprendre l’endroit où vous allez mettre les pieds et de vous orienter. N’hésitez pas à contacter directement Servane Valentin pour en savoir plus : servane@andrearentals.com.

Les photos de Servane Valentin ont été prises par Haley Seppa Photography